Требования к строительству многоквартирного жилого дома

Требования к строительству многоквартирного жилого дома

Первое, что следует сделать будущему домовладельцу — получить разрешение на строительство многоквартирного дома. Но сначала надо разобраться под какую категорию попадает будущее здание. Термин «жилой» подробно объясняет Жилищный Кодекс РФ в статье 16. Однако в этом документе не разъяснено значение – «многоквартирный».

Такое определение жилого здания дано в пункте 6 постановления Правительства № 47 от 28 января 2006 года. Если планируемое к возведению строение попадает по характеристикам под эти описания, перед началом стройки надо получить разрешение.

Требования к строительству многоквартирного жилого дома Образец разрешения на строительство многоквартирного дома

Кто выдает разрешение

Документ можно оформить в городской или районной администрации, в органах самоуправления поселения в котором выделена земля под застройку. Чтобы получить разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, застройщику следует подать заявку и пакет документов в архитектурный отдел местной власти.

Узнать их перечень и последовательность всех действий можно в градостроительном отделе районной администрации. Заявление пишется на типовом бланке.

Скачать бланк заявления о выдаче разрешения на строительство можете на нашем сайте по ссылке.

Разрешение действительно в течение десяти лет. Если стройка не завершена в указанный срок, его можно продлить.

Какие документы нужны для получения разрешения

Что нужно сделать до начала стройки:

  1. Зарегистрировать юридическое лицо.
  2. Выбрать земельный надел под застройку. Обязательно учитывают наличие инфраструктур и возможность подключения к коммуникационным сетям. Требования к строительству многоквартирного жилого дома
  3. Чтобы приобрести участок необходимо запросить в кадастровой службе его план.
  4. Разработать и утвердить план участка. В нем указывают расположение участка, отступы до границ соседнего надела.
  5. Произвести геологические и геодезические исследования. Составить топографическую карту местности с указанием координат и размеров строения.
  6. Разработать проект дома. При его составлении учитывают особенности грунта, возможность подключения к коммуникационным системам, транспортные развязки.

Если земельный надел покупают у частного лица, все необходимые изыскания (топографическая и геодезическая съемка) происходят за счет продавца.

Требования к строительству многоквартирного жилого дома Так выглядит топографический план земельного участка

В случае приобретения земли у государства, все расходы несет покупатель. После заключения договора купли–продажи необходимо подать заявку в Управлении федеральной Регистрационной Службы (УФРС) для регистрации права собственности.

Само разрешение выдают бесплатно, стоимость остальных документов зависит от района застройки. Все мероприятия по строительству регламентирует 51 статья Градостроительного кодекса. Для получения положительного решения на строительство необходимо собрать пакет документов.
Требования к строительству многоквартирного жилого дома
Перечень бумаг, которые предоставляют в архитектурный отдел:

  • заявление;
  • договор купли–продажи;
  • свидетельство о регистрации права собственности на землю;
  • план участка, разработанный на основе топографических изысканий;
  • ТУ на подключение объекта к коммуникациям;
  • проект и вся прилагающаяся к нему документация;
  • положительное заключение государственной экспертизы;
  • учредительные документы юридического лица;
  • договор с инвесторами;

Требования к строительству многоквартирного жилого дома Схема организации инвестиционных процессов при строительстве многоквартирного дома

  • если вблизи участка расположены природоохранные зоны оформить заключение экологической экспертизы.
  • Разрешение должно быть выдано не позднее 10 дней с момента подачи документов. Если экспертиза была проведена негосударственным органом необходимо приложить копию свидетельства, подтверждающего правомерность действия данной организации и аккредитацию юридического лица.
    Документы для проектной экспертизы:

    1. Пояснительная записка.
    2. Схема планирования участка застройки. Обязательно указывают линейные координаты здания, подъездные пути к нему. Требования к строительству многоквартирного жилого дома
    3. Схема планирования земельного надела относительно красных линий.
    4. Схематичный план архитектурных решений.
    5. План расположения инженерных сетей и место подключения к ним строящегося объекта.
    6. Проектная разработка строительства.

    Проект создают в соответствии со строительными нормами и правилами. К ним относится Свод правил СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Правила проектирования. Актуализированная редакция СНиП 31–01–2003», приложение «Б».
    Требования к строительству многоквартирного жилого дома
    Вся проектная документация должна быть разработана относительно градостроительного плана. Его можно запросить в архитектурном отделе местной администрации. При рассмотрении заявления проверяют наличие всех документов, соответствие схематичной планировки градостроительному плану.

    Смотрите в видео: можно ли строить многоквартирный дом на землях ИЖС.

    Порядок получения разрешения

    Получение разрешения на строительство многоквартирного дома начинают с оформления документов, подтверждающих право собственности на участок под застройку. Одновременно с оформлением права собственности необходимо получить градостроительный план участка.

    Это документ, без которого не стоит начинать строительство любого капитального здания. Все юридические моменты регламентированы статьей 44 Градостроительного кодекса.

    Сам план состоит из двух разделов: чертежи и описание. Текстовая часть включает в себя следующие пункты:

    • точное положение участка — кадастровый номер и адрес; Требования к строительству многоквартирного жилого дома
    • площадь и размеры участка;
    • список разрешенных к возведению объектов и их размеры;
    • описание капитальных строений и архитектурных памятников на границе с участком;
    • описание способов подключения к инженерно–техническим сетям.

    Чертежи делают на основе топографических и геодезических изысканий местности. Для получения градостроительного плана следует обратиться в местную администрацию с заявлением. Помимо него, другие документы не нужны.

    После получения этих двух документов необходимо разработать или приобрести готовый проект строительства.

    Требования к строительству многоквартирного жилого дома Планировка типового этажа многоквартирного здания

    Проектная документация в 2019 году должна пройти государственную экспертизу. В ходе нее оценивают соответствие разработки с правилами и нормами. К ним относят:

    • технические регламенты;
    • нормы СанПин;
    • требования противопожарной безопасности; Требования к строительству многоквартирного жилого дома
    • экологические требования;
    • инженерные изыскания и их соответствие требованиям технических регламентов.

    Необязательна экспертиза для жилых домов блокированного типа статья 49 часть 2.2. Многоквартирные дома не подлежат экспертизе, если их проект соответствует требованиям статьи 49 часть 2.3 Градостроительного кодекса.

    Требования к строительству многоквартирного жилого дома Эскизный проект и экстерьер многоквартирного здания

    После получения положительного решения по экспертизе, в отдельных случаях необходимо оформить еще один документ — разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

    • площадь участка под застройку не соответствует установленным Градостроительным кодексом нормам;
    • конфигурация участка не отвечает всем нормативам;
    • неподходящие инженерно–геологические данные.

    Требования к строительству многоквартирного жилого дома Инженерно-геологический план участка

    Только после того, как все необходимые документы собраны и согласованы в соответствующих инстанциях, можно приступать к возведению здания. Когда стройка закончена останется последний штрих — оформить разрешение и ввести в эксплуатацию.

    Чтобы начать эксплуатацию уже построенного здания, необходимо подать заявление в Госстройнадзор по месту регистрации. Приложить проект, разрешение на строительство, строительный паспорт.
    Требования к строительству многоквартирного жилого дома
    Также необходимо согласовать ввод с комиссией пожарного надзора и получить акт приемки объекта в жилищном отделе при районной администрации.

    Следующий шаг — получить согласие в коммунальной службе, отделе электросети. Все собранные и подписанные документы следует предоставить в местный отдел архитектуры и градостроительства, затем получить положительную резолюцию главы районной администрации.

    Всю собранную документацию предоставить в Госстройнадзор для получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию. Затем надо подать заявку в БТИ, вызвать техника. После того, как он осмотрит строение, будет оформлен кадастровый паспорт и присвоен почтовый адрес.


    Только когда будет получено разрешение на эксплуатационный ввод, можно считать стройку завершенной, а строение готовым к заселению.

    Требования к строительству многоквартирного жилого дома Так выглядит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

    Стоит помнить, что в 2019 году дом, возведенный без разрешения на строительство будет приравнен к постройкам, возведенным незаконно ввести его в эксплуатацию можно только после получения положительного судебного решения.

    Читайте также:  Как хранить таранку в домашних условиях

    Комфортабельное жилье в многоквартирном доме подразумевает безопасность и техническую эффективность. Если соблюдены строительные нормы и правила для многоквартирного дома, он порадует отлаженным бытом.

    Нужно ли обычному гражданину ориентироваться в строительных нормах и правилах? Непременно. Зачем? Чтобы не промахнуться с выбором квартиры.

    Многоэтажное строительство предлагает разнообразные конструктивно-планировочные решения. Каждый вариант имеет свои нюансы, от которых зависит качество жизни. Ориентируясь в строительных стандартах, проще убедиться в добротности новостройки. Или потребовать от управляющей компании скорейшего ремонта «вторичной» квартиры, а то и признания ее аварийной.

    Но отстоять свои права реально только со СНиПами и сборником ФЗ в руках.

    Нормативы, регулирующие техническое состояние дома

    Требования к строительству многоквартирного жилого дома

    Многоквартирный жилой дом — чем установлены требования к его техническому

    В сфере строительства действует много нормативных документов. Общие условия обеспечения безопасности жилых зданий установлены:

    1. Градостроительным кодексом (гл. 6.2).
    2. Жилищным Кодексом.

    Требования к конструктивным элементам, системам жизнеобеспечения, содержат строительные нормы и правила (СНиПы). В первую очередь собственнику квартиры стоит ознакомиться с положениями:

    • СНиП 31-01-2003 (СП 54.13330.2011) «Свод правил: здания жилые многоквартирные» (утв. постановлением Госстроя № 109);
    • СП 54.13330.2011- свод правил «здания жилые многоквартирные» (утверждены приказом Минрегионразвития № 778).

    Обслуживание жилых высоток осуществляется по регламенту МДК 2-03.2003 «Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда» (постановление Госстроя № 170 от 2003 г.).

    В спорных ситуациях понадобится постановление правительства № 47 с изменениями от 2016 г. «О признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

    Государственная система обслуживания жилищного фонда

    Состояние жилфонда страны – вопрос стратегический, ведь это качество жизни населения, его бытовая и социальная устроенность.

    Непосредственные вопросы содержания решают жильцы домов и избранные ими управляющие организации. Однако контрольно-надзорные функции возложены на Государственную жилищную инспекцию. Структура отслеживает следующие направления:

    • характер использования жилых помещений и придомовых территорий;
    • техническое состояние фонда и своевременность ремонта;
    • эффективность распределения топливно-энергетических ресурсов;
    • правомерность установления и начисления тарифов за услуги ЖКХ;
    • признание МКД непригодным и расселение его жильцов.

    Полный спектр прав и обязанностей содержит Положение государственной жилищной инспекции (пост. пр-ва № 1086).

    Правила для многоквартирных домов

    Требования к строительству многоквартирного жилого дома

    Какие правила действуют в отношении МКД?

    Как бы ни был технически и конструктивно совершенен дом, рано или поздно он обветшает при халатном отношении жильцов к имуществу, безответственности структур ЖКХ.

    И если в строительные нормативы углубляться не обязательно, то краткое содержание Правил пользования жилым помещение (пост. правительства № 25) придется подучить.

    Документ объемен. Он затрагивает права и обязанности проживающих в МКД граждан, структур ЖКХ, других поставщиков услуг.

    Собственник квартиры в многоквартирном комплексе должен учитывать интересы других собственников и соблюдать их права

    Конструктивные типы зданий

    Архитектуры предлагают конструктивно-планировочные решения под любые нужды собственников. Но при выборе типа здания строители руководствуются не только запросами будущих жильцов, но и экономической составляющей, концепцией застройки населенного пункта.

    Не в последнюю очередь решается задача повышения плотности строительства и уменьшения за этот счет площади застройки. Так что будущее за многоэтажными кварталами.

    Поэтажная градация

    • малоэтажные комплексы многоквартирных домов в 4-5 этажей. Малоквартирный дом характерен для малых и средних городов и городских поселений;
    • многоэтажные «стандарты» в 9-12 этажей. Возводятся в средних и крупных населенных пунктах;
    • дома повышенной этажности 16-25 этажей – популярный тип для крупных и крупнейших городов. Правда в последнюю пятилетку «свечками» застраивают примыкающую агломерацию и даже промышленно развитые, но небольшие города и поселки;
    • высотные строения свыше 25 этажей возводятся в мегаполисах. Эти «гиганты» превышают доступную для пожарных автолестниц высоту, а потому к ним предъявляются особые требования по используемым стройматериалам и конструктивным решениям.

    Конструктивные типы многоэтажных жилых зданий

    Требования к строительству многоквартирного жилого дома

    Типы многоэтажных зданий

    1. Секционные дома. Название говорит само за себя: строения состоят из ограниченных жилых секций. Каждый отсек объединяет группу квартир в вертикальном плане. Секция обслуживается одним лестнично-лифтовым узлом. Минимальное число квартир в одном отсеке – 2-3, максимальное – от 8 и даже больше. Секции могут быть рядовыми, торцевыми и угловыми.
    2. Коридорные дома. В такой планировке квартирная группа одно- и двухкомнатных помещений объединяется общим коридором. Каждая квартира снабжена выходом в горизонтальное общее пространство. Квартиры располагаются по обе стороны коридора и имеют одностороннюю ориентацию.
    3. Коридорный отсек снабжается общим лестнично-лифтовым узлом. По нормам коридор обустраивается торцевыми оконными проемами. Длина общего помещения составляет 20-40 метров. При большей протяженности через каждые 20 м необходимо предусмотреть световые холлы, оконные проемы или другие источники естественного света.
    4. Галерейные планировки. Конструктивно схожи с коридорным типом. Однако квартиры располагаются на одной стороне. Дома сориентированы на восток, запад и юг, что позволяет проектировать квартиры с комнатами на две стороны.

    Конструктивные решения

    Устойчивость многоэтажного здания к внешним воздействиям обеспечивается за счет несущих схем или каркаса.

    В первом случае прочность обеспечивается особенностями размещения продольно-горизонтальных стен. Во втором – обустройством каркаса. В последнее время применяется сочетание двух способов.

    В свою очередь «несущее» решение обеспечивается за счет:

    • поперечного размещения несущих конструкций;
    • продольных несущих стен;
    • поперечно-продольного типа основания.

    Особенности инсоляции и проветривания в домах разного типа

    Требования к строительству многоквартирного жилого дома

    Требования к инсоляции и проветриванию в домах

    Вряд ли сырая и темная квартира порадует своих обладателей. Грибок и плесень, подавленное настроение, проблемы со здоровьем в отдаленном и не очень будущем – неприятные перспективы такого проживания.

    Поэтому выбирать жилье нужно с учетом его естественной освещенности и хорошей циркуляции воздуха.

    Разобраться помогут СанПин 2.2. ½ .1.1. 1076-01 «Гигиенические требования к инсоляции и светозащите жилых помещений» и санитарно-гигиенические Правила.

    Существенные условия для квартир и комнат

    1. В квартире должны быть естественные источники света, выполненные в конструктивных проемах стен. Проще говоря — окна.
    2. Кроме того, квартиры и помещения общего пользования должны оборудоваться общими и зональными источниками искусственного освещения.
    3. Нормативный коэффициент проникновения света не меньше 0,5%.
    4. В зависимости от географической широты местности непрерывная инсоляция жилого помещения должна составлять:
      • северная зона – 2,5 часа в период с 22.04 до 22.08;
      • центральная зона – 2 часа в сутки с 22.03 по 22.09;
      • южная зона – 1,5 часа с 22.02 по 22.10.

      Требования к местам общего пользования в МКД

      Жители не должны передвигаться на ощупь в подъездах, коридорах, вестибюлях, лифтах. Освещенность тут должна составлять не менее 20 лк над полом. Это же касается и подвалов с чердачными помещениями.

      Над парадными входами в многоэтажный дом устанавливаются уличные светильники, примыкающая дорожка для пешеходов также требует дополнительной освещенности.

      Типы зданий в зависимости от огнестойкости

      К пожарной безопасности высотных многоквартирных зданий предъявляются повышенные требования. По-другому просто не может быть.

      Важно. В замкнутом пространстве одновременно находится большое число людей. Поэтому даже небольшое возгорание чревато огромным материальным ущербом и, самое главное, человеческими жертвами.

      Ст. 18 раздела II Постановления № 47 особое внимание уделяет допустимой эксплуатационной высоте здания и поэтажной площади на уровне пожарного отсека общего имущества жильцов.

      Читайте также:  Картины для мастер классов

      Они должны соответствовать степени огнестойкости и классу пожароопасности конструкции дома. От этих параметров зависит характер и скорость распространения огня.

      В зависимости от устойчивости к возгоранию выделяют пять категорий:

      Здания с внешними стенами из камня, пористого и армированного бетона с перекрытиями из плит и других несгораемых материалов

      Самый высокий класс безопасности. Строения отлично противостоят возгораниям. к этой категории относятся высотные дома до 75 м

      В строительстве применяют те же материалы, что и для первой категории. Однако допускаются открытые стальные конструкции

      Хороший уровень безопасности. Однако потребуются дополнительные профилактические меры. Вторая степень характерна для кирпичных домов.

      Максимальная высота таких домов достигает 28 м

      Каменные конструкции дополняются деревянными перекрытиями с гипсовой обработкой, оштукатуриванием

      Перекрытия не нормируются по степени возгорания. Для профилактики пожаров деревянные элементы обрабатываются антипиренами, что позволяет относить такие постройки к трудно возгораемым.

      Строение не может превышать 5 метров

      Деревянные здания с защитой из гипса или штукатурки;

      Стальные 1-этажные постройки без изолирующего покрытия

      При нарушении правил эксплуатации подвержены возгораниям. МКД из этого материала не возводятся.

      Промышленные или жилые объекты, к которым не предъявляются требования по огнестойкости и скорости горения

      Крайне низкая степень безопасности. В многоэтажном строительстве запрещены

      Что нужно знать о путях эвакуации?

      Требования к строительству многоквартирного жилого дома

      Условия соблюдения безопасности многоквартирного дома

      Эвакуационные пути должны вести из пространства первого этажа на улицу через:

      • коридор;
      • вестибюль;
      • лестничную клетку;
      • коридор и фойе;
      • коридор и лестничную площадку.

      Из помещений более высоких этажей:

      • в коридор;
      • на лестничную клетку;
      • в другое помещение;
      • на лестничную площадку или лестницу 3 категории;
      • в холл с выходом на лестничные площадки.

      Эвакуационные двери должны распахиваться по направлению движения и в сторону выхода из здания. В целях безопасности они не оборудуются запорными устройствами изнутри.

      Пути экстренного выхода оборудуют на каждом этаже высотного строения.

      Запомните. При пожарах запрещается пользоваться лифтами и эскалаторами.
      Рациональное использование электроэнергии в МКД

      Требования к высотному жилому дому не обходят стороною энергоэффективность строения. Высокие расходы на электричество не представляют угрозы для жизни, однако опасны для кошелька граждан. Издержки снизят:

      1. Светодиодные лампы в квартире и в помещениях общего пользования.
      2. Оборудование коридоров, фойе, галерей датчиками движения, когда освещение включается при появлении человека.
      3. Установка общедомовых счетчиков потребленного электричества.
      4. Замена устаревших приборов учета в квартире на устройства точного измерения показаний.

      Если это оснащение не установлено в ходе строительства дома, вопросы решаются управляющей компанией.

      В данном видео вы сможете услышать обзор СНИПов и ГОСТов, которые должны быть соблюдены при установке ограждений в многоквартирных домах: